Apabila membeli hartanah di Malaysia, terdapat pelbagai perbezaan sifat (contoh: pajakan, pecahan dan jenis tanah) bagi sesuatu hartanah. Setiap perbezaan sifat akan mengalami perbezaan semasa proses pemindahmilikan hartanah dan boleh mempengaruhi permohonan pinjaman rumah/perumahan. Mari kita lihat apakah perbezaan sifat-sifat ini.
Pegangan Kekal vs Pegangan Berpajakan.
Tanah pegangan berpajakan adalah dimiliki oleh negeri dan ia dipajakan kepada “pemilik” untuk beberapa tahun tertentu. Menjelang akhir pajakan, pemilik dikehendaki membayar yuran untuk melanjutkan tempoh pajakan. Tanah pegangan kekal pula kepunyaan pemilik (pembeli) selama-lamanya.
Selainitu, semasa proses penjualan dan pembelian, kebenaran adalah diperlukan daripada pihak berkuasa negeri (Pejabat Tanah) sebelum pemindahan boleh diteruskan. Kerajaan boleh menahan kelulusannya atas beberapa sebab. Disebabkan langkah tambahan ini, ia boleh mengambil masa yang lama untuk membeli / menjual hartanah pajakan.
Hartanah pegangan kekal biasanya lebih mahal dari hartanah pegangan berpajakan dengan spesifikasi yang sama.
Pegangan
Berpajakan
|
Pegangan
Kekal / Bebas
|
Tanah
milik negeri, dipajak kepada pemilik untuk beberapa tahun
|
Tanah
dimiliki oleh (pemilik) pembeli
|
Pada
akhir pajakan, pemilik perlu membayar untuk melanjutkan pajakan
|
Pemilikan
adalah kekal selama-lamanya
|
Memerlukan
persetujuan negeri (yang diperolehi di pejabat tanah) untuk memindahkan
pemilikan
|
idak
memerlukan persetujuan negeri untuk memindahkan pemilikan (kecuali dalam
sifat-sifat tertentu diperuntukkan khas)
|
Kebanyakan
bank tidak akan membiayai hartanah jika baki pajakan kurang daripada 30 tahun
|
Tiada
persoalan bagi tempoh pajakan untuk pinjaman perumahan.
|
Pembahagian hakmilik (Geran)
Semua hartanah mempunyai hakmilik yang menandakan pemilik harta. Semasa fasa pembinaan dan pembangunan, kemungkinan bahawa balutan seluruh tanah akan berada di bawah satu "Master Title". Tetapi biasanya, rumah bertingkat-tingkat atau pangsapuri akan dibina di atas sebuah tanah dan dijual secara individu. Jadi sebenarnya, "Master Title" akan dibahagikan kepada beberapa bahagian kecil sebelum dijual kepada pembeli individu. Bagi rumah teres / banglow, ia dikenali sebagai "Individual Title"
Bagi hartanah untuk bangunan tinggi, ini dikenali sebagai "Strata titles". Apabila dibahagikan, untuk memindahkan pemilikan, satu Memorandum Pemindahan (MoT) akan difailkan di Pejabat Tanah. Nama pembeli akan muncul pada geran itu sendiri, menjadikan mereka pemilik baru yang sah bagi hartanah itu.
Walau bagaimanapun, ia adalah perkara biasa bagi pemaju untuk menjual hartanah yang masih dalam Master Title, dan pembahagian hanya boleh berlaku beberapa tahun kemudian. Dalam kes sedemikian, untuk membeli / menjual, Surat Ikatan Penyerahan Hak sementara (Deeds of Assignment) akan difailkan di Mahkamah Tinggi, bukannya MoT di Pejabat Tanah. Berdasarkan Master Title, pemaju masih pemilik sah. Walaupun begitu, pemaju telah "menyerahkan semua hak mereka" bagi petak / unit individu dalam tanah itu kepada pembeli. Perhatikan bahawa apabila individual/strata titles dikeluarkan, proses pemindahan hakmilik secara rasmi (menggunakan title deed) seperti yang dinyatakan diatas masih perlu dilakukan secara standard.
Master
Title
|
Individual
/ Strata Title
|
Pemaju
merupakan pemilik yang sah. Menggunakan DoA yang dibuat di mahkamah tinggi
untuk memberikan hakmilik sesuatu hartanah kepada pembeli.
|
Pembeli
merupakan pemilik yang sah. Mengguanakan MoT untuk menukarkan nama pemilik atas
hakmilik hartanah di Pejabat Tanah.
|
Satu
rangkaian Perjanjian Jual dan Beli (SPA) dan DoA kembali kepada jualan asal
perlu digunakan untuk membuktikan hakmilik terbaru.
|
Nama
atas geran hartanah adalah mencukupi untuk membuktikan hak milik terbaru.
|
Kebanyakan
bank tidak akan membiayai suatu hartanah jika ia masih dalam Master Title
selepas 10 tahun projek siap.
|
Tiada
isu dalam pembiayaan
|
Penggunaan Tanah
Terdapat pelbagai jenis penggunaan tanah yang diluluskan. Ini akan menjejaskan nisbah Loan-to-Value (LTV) yang bank mampu menyediakan. Jadual bawah merupakan garis panduan jangkaan nisbah LTV bagi pilihan pinjaman gadai janji dan pinjaman perumahan yang sedia ada di pasaran pada 2013.
Penggunaan
Tanah
|
Jenis
Skim Pinjaman
|
Max
Nisbah LTV
|
Kediaman
|
Skim
Rumah Pertamaku
|
100%
|
Siap /
Sub-Jualan / Second-hand
|
Hingga
90%
|
|
Tidak
siap / Dalam pembinaan / Projek
|
Hingga
90%
|
|
Tanah +
Pembinaan
|
Hingga
90%
|
|
Tanah
sahaja
|
Hingga
60%
|
|
Komersial
/ Campuran
|
SoHo /
SoVo / SoFo / Serviced Apartments
|
Hingga
80% (Kadang-kala, pinjaman gadai janji kediaman juga digunakan)
|
Lot
kedai / Pejabat
|
Hingga
90%
|
|
Tanah
sahaja
|
Hingga
60%
|
|
Pertanian
|
Palm
oil
|
Hingga
90%
|
Lain-lain
|
Hingga
60%
|
|
Perindustrian
|
Kilang
/ Industri ringan / Industri berat
|
Berbeza
mengikut penggunaan
|
Tanah Rizab Melayu
Terdapat sesetengah hartanah yang mempunyai status “Tanah Rizab Melayu” (Perhatian: Ini tidak sama dengan hartanah “Bumi Lot”). Hartanah ini tidak boleh dipindah hak milik kepada Bukan-Melayu dalam apa-apa keadaan. Dan seperti dalam hartanah pegangan berpajakan, persetujuan negeri diperlukan untuk pemindahan permilikan.
Majoriti bank tidak akan member pinjaman gadai janji kepada hartanah Tanah Rizab Melayu.
Kesimpulan
Jika anda bercadang untuk membeli atau membiayai semula hartanah, adalah penting untuk mengetahui sifat hartanah anda. Apabila anda telah menentukan hartanah yang anda ingin beli, Gunakan garis panduan ini untuk anda memahami jenis pinjaman perumahan atau pinjaman hartanah komersial yang anda mampu dapatkan.
Jika anda bercadang untuk membeli atau membiayai semula hartanah, adalah penting untuk mengetahui sifat hartanah anda. Apabila anda telah menentukan hartanah yang anda ingin beli, Gunakan garis panduan ini untuk anda memahami jenis pinjaman perumahan atau pinjaman hartanah komersial yang anda mampu dapatkan.
No comments:
Post a Comment